우리나라의 부동산 시장이 현재 정상인지 거품인지 한번 살펴보고 적정가격은 어떻게 구성되어야 하는지 알아보겠습니다.
한국 부동산 시장은 거품일까요?
정답은 거품이 혼합되어 있다는 것입니다. 국내 주택 시가총액은 약 4,022조 원입니다. 같은 기간 명목 GDP는 약 1,730조 원입니다. 주택 가격의 총합이 우리가 버는 돈보다 2.32배 나 많습니다. 하지만 여기에 땅값은 포함되지 않았습니다. 2015년 말 기준 대한민국 땅값은 약 8,400조 원입니다. 만약 땅값을 포함하면 배수는 급상승하게 됩니다. 사실 가격의 차이보다 더욱 중요한 것이 있습니다. 바로 상승의 속도입니다. 2001년을 기준으로 상승 폭을 비교하시면 됩니다. 2001년 전에는 주택 가격과 GDP가 일정하게 올라갔습니다. 소득이 상승하는 만큼 상승했습니다. 열심히 돈을 벌어서 저축을 하고 내 집 마련을 했다는 것입니다. 하지만 2001년 이후부터는 상승하는 속도가 다릅니다. 주택 가격의 증가 속도가 GDP보다 빠르게 증가하는 것을 한 눈에 알 수 있습니다. 시간이 흐를수록 둘 사이의 격차는 더욱 벌어집니다. 열심히 돈을 벌어서 저축을 통해 내 집 마련을 한 것이 아니라는 의미입니다. 부동산은 정말 시한폭탄일까요? 자산 가격이 상승하기 위해서는 반드시 돈이 공급돼야 합 니다. 주택 가격 역시 마찬가지입니다. 그렇다면 주택 가격 을 상승시킨 돈은 어디서 왔을까요? 바로 부채의 증가가 정답입니다. 2002년 이후부터 조금씩 증가하기 시작합니다. 그리고 2014년부터는 더욱 급하게 증가합니다. 부채 증가 덕분에 그동안 자산가들은 달콤한 수익을 누릴 수 있었습니다. 하지만 동시에 가계부채라는 폭탄을 키워왔습니다. 더 이상 부채를 늘릴 수 없는 상황에 도달할 수 있습니다. 이자 비용을 감당하기 어려운 사람들의 급매물이 나오면 가격이 하락하기 시작합니다. 거래량이 줄어들고 매수자는 실종되면서 더욱 빠른 속도로 하락할 것입니다. 부채로 끌어올린 가격은 모래성과 같아서 한순간에 무너질 수 있습니다. 이렇게 되면 광고에 현혹되어 투자한 선량한 사람들이 열심히 모은 돈을 잃을 수 있습니다. 2016년 기준으로 한 가구가 1년 전체 소득에서 24%를 원리금을 갚는 데 사용했습니다. 1년 소득이 4,000만 원이면 은행에 960만 원을 갚았다는 것입니다. 특히 연간 원리금상 환액이 차지하는 비중이 2011년 16.3%에서 5년간 무려 47%나 상승했습니다.14 향후 금리 인상과 맞물리면 상황은 더욱 악화될 것입니다. 이렇게 되면 많은 사람들이 원금과 이자를 갚기 힘들기 때문에 소비를 줄일 것입니다. 이로 인해 경기가 위축되고, 자칫 잘못하면 1997년 외환위기와 같은 고통을 다시 겪을 수 있습니다.
적정가격 알아보기
거품은 빠졌다가 또다시 생길 수도 있습니다. 그래서 적정 가격보다 높으면 보수적으로 접근해야 합니다. 반대로 적정 가격보다 낮으면 내 집 마련이나 투자 목적으로 관심을 가 질 수 있습니다. 그렇다면 부동산의 가격이 어디쯤인지 알 수 있는 방법이 있을까요? 부동산을 경제의 큰 흐름에서 살펴보면 짐작할 수 있습니다. 한번 부동산을 구매하면 다시 구매할 수 있는 능력을 갖추기까지 시간이 필요합니다. 구매 능력을 갖춘 수요자가 줄 어드는 것입니다. 구매 의지보다 구매 능력이 생겨야 수요자가 될 수 있기 때문입니다. 수요자의 등장은 소득과 대출의 정도로 가늠할 수 있습니다. 수요자가 등장할 수 있는 조건은 가격이 상승할 수 있다는 증거입니다. 이를 기반으로 적정가격을 생각해볼 수 있습니다. 집 구매를 결정하는 중요한 요소는 소득입니다. 소득이 많다면 당연히 집을 구매하기 쉬워질 것입니다. 대출 없이 소득으로 주택을 구입할 수 있는 능력을 측 정할 수 있는 지표가 소득대비 주택가 격 비율 PIR(Rrice to Income Ratio)입니다. 만약 PIR이 5라고 가정하면 5년간 소득을 합치면 주택을 대출없이 구매할 수 있다는 의미입니다. 서울의 PIR은 2016년 기준 약 7.53입니다. 7년 반의 소득을 모두 합치면 주택을 구매할 수 있다는 이야기입니다. 이 수치가 높으면 높을수록 부동산 시장은 고평가되어 있을 가능성이 매우 높습니다. 그럼 선진국의 PIR은 어떨까요? 뉴욕은 5.7, 도쿄는 4.8입니다(2017년 3/4분기 기준). 미국 이나 일본에 비해 우리나라의 PIR이 과다하게 높은 편입니 다. 물론 단순 국가 간 비교로 자산에 거품이 끼어 있는지 판단하기는 어렵습니다. 다만 이러한 지표로 알 수 있는 것은 선진국에 비해 우리나라의 주거 부담이 훨씬 심하다는 사실입니다. PIR 수치가 높으면 주거에 투자하는 비율이 높은 만큼, 다시 수요자로 돌아오는 데 적지 않은 시간이 필요합니다. 즉 PIR 수치가 높을수록 수요자들이 감소한다는 겁니다. 반대로 PIR 수치가 낮으면 수요자로 돌아오는 시간이 짧아져서 수요자들이 증가할 수 있습니다. 수요자가 많아져야 가격이 추가적으로 상승할 여력이 생깁니다. 반대로 PIR 수치가 낮다는 것은 생각해보면 가격이 적당하다는 의미입니다. 부동산 적정가격은 시장에서 결정됩니다. 적정가격을 인위적으로 설정할 수 있을까요? 보통 부동산을 활성화하기 위한 정책과 금리 인하 등을 시행하면 부동산 시장 상승을 가져올 수 있다고 생각합니다. 하지만 이것은 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 금리를 인하한 다는 것은 이미 경제 상황이 좋지 않다는 뜻입니다. 금리 인 하를 통해 돈이라는 산소를 공급하는 것입니다. 쓰러져 있는 환자에게 인공호흡을 실시하는 것과 같습니다. 이를 알 수 있는 가장 좋은 예시가 바로 일본의 부동산입니 다. 일본은 1990년대에 자산 가격의 거품이 확 꺼진바 있습 니다. 그 이후로 제로금리를 시행했지만 부동산 가격의 하락을 막을 수 없었습니다. 정부가 나서서 부동산 시장을 부양시키려 노력해도 가격은 하락할 수 있다는 것입니다. 그리고 부동산을 활성화하기 위해서만 시행하는 기준금리 인하는 그다지 좋은 결과를 얻지 못할 수 있습니다. 금리가 하락하면 채권 가격은 상승합니다. 그렇게 되면 채권에 투 자한 외국인들은 채권을 팔고 장을 빠져나갈 수 있습니다. 또, 달러의 수요 증가로 환율이 일시적으로 급등할 수 있습 니다. 이로써 국민들의 실질 소득이 감소하여 부동산 가격 이 더욱 하락하는 악영향을 낳을 수 있습니다.