땅을 매입하면 취득세가 부과되는데요. 땅을 보유하면 재산세와 종부세를 내야 합니다. 토지를 양도하거나 상속 또는 증여해도 관련 세금이 발생하죠. 그렇다면 토지 취득세 세금 취득, 보유, 양도 등 3가지 단계가 있습니다. 각 단계별로 이 무엇이 있는지 정리해보겠습니다.
토지 취득세 세금 3단계
첫째, 토지 세금 취득 단계 입니다. 토지를 취득하게 되면 취득금액의 4.6%의 세율이 적용되는데, 농지 취득 시엔 3.4% 세율이 적용됩니다. 여기서 취득금액이라는 것은 실거래가를 의미하죠. 토지 취득 관련 세금은 경작용 농지를 취득할 때 일정한 사유 즉, 농사용 농지나 농지 조성용 임야 등의 이유로 취득하게 되면 세금 감면되기도 합니다. 그리고 세금 자체가 아예 없는 비과세도 있어요. 예를 들어 수 용으로 인해 토지를 대체 취득하면 취득세가 비과세됩니다. 토지수용은 강제적으로 진행되므로 대체 취득에 대해 특별히 취득세를 비과세하고 있습니다. 계약일이나 사업 인정 고시일 이후에 부동산 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 보상금을 받은 날부터 1년 이내에 대체할 부동산을 취득해야 합니다. 대체 부동산 구입 시 취득세 비과세 대상 지역이 제한되어 원칙적으로 지방 보상금으로 서울의 부동산을 사면 취득세가 부과됩니다. 한편 상속으로 인한 취득 중 무주택 상태에서 상속받은 1주택과 자경농민이 취득한 농지에 대해서는 취득세가 일부 경감됩니다. 둘째, 토지 세금 보유 단계입니다. 토지를 보유하면 재산세 부과됩니다. 예전에는 종합토지세로 불렸었죠. 대지, 임야, 상가빌딩 부속 토지를 많이 보유하고 있으면 종부세라는 것이 부과됩니다. 농지, 공장용지, 골프장 토지는 재산세만 부과되고 종부세는 없음을 참고해주세요. 이때 농지는 저율로 과세되고, 골프장 등 사치성 재산은 높은 세율로과세됩니다. 보유세의 과세 기준은 공시가격인 개별공시지가로 합니다. 공시지가가 시세에 근접하게 고시되면 보유세 부담이 높아지죠. 셋째, 토지 세금 양도 단계입니다. 양도하면 비과세를 받을 방법이 많지 않습니다. 토지 양도에 대해서는 대부분 과세하고 있습니다. 단 농지의 대토, 8년 이상 경작한 농지에 대해서는 양도세를 100% 감면해줍니다. 이 두가지의 규정으로 감면받을 수 있는 한도는 1년간 1억 원으로 한정되어 있는데요. 2016년부터 1년간 감면 한도가 2억 원에서 1억 원으로 축소되었고, 5년 간 한도는 2억 원으로 알고계시면 됩니다. 그 외 농특세는 비과세됩니다. 그러면 농지의 대토 감면을 알아보겠습니다. 자경농민이 경작상 필요에 의해 기존 토지를 양도하고 새 토지를 취득한 것을 “대토”라고 합니다. 일단 농지를 양도했으니 양도세가 부과되는 것이 원칙인데 농사를 짓기 위해 새 농지를 사면 양도한 농지에 대해서는 감면 적용됩니다. 감면을 받기 위해서는 여러가지 요건을 갖춰야 합니다. 첫째, 종전의 농지 소재지에서 4년 이상 거주하면서 경작한 농민 이 종전 농지 양도일부터 1년 또는 수용 시는 2년 안에 새 농지를 취득하고 경작을 개시해야 합니다. 또는 새 농지 취득 후 기존 농지는 1년 안에 양도해야 합니다. 둘째, 새 농지는 기존 농지 면적의 절반인 1/2 이상이거나 구입 가격인 기준시가나 실거래가액이 1/3 이상이 되어야 합니다. 셋째, 기존 농지, 대체 농지 소재지에 거주하거나 경작한 기간이 합산하여 8년 이상이어야 합니다. 다음으로 8년 자경농지에 대한 양도세 감면에 대해 알아보겠습니다. 8년 이상 직접 농사를 지은 농지에 대해서는 한도 내에서 100% 양도세를 감면해줍니다. 상속받은 농지는 바로 전 피상속인이 농사지은 기간도 상속인이 자경한 기간으로 봐줍니다. 농지를 상속받은 경우에는 상속인이 자경하지 않으면 상속개시일로부터 3년 안에 해당 농지를 양도해야 감면받을 수 있음에 주의해야 합니다. 3년이 지난 경우에는 상속인이 1년 이상 재촌 자경하면 피상속인의 재촌, 자정 기간과 통산할 수 있습니다. 다음으로 비사업용 토지와 중과세를 말씀드리겠습니다. 토지 중 비사업용 토지에 대해서는 2016년 이후부터 중과세율이 적용됩니다. 다시 말해서 중과세율은 기본세율+10%p인 것이죠. 2017년 이후 양도하는 토지에 대해서는 당초 취득일로부터 소급하여 장기보유 특별공제가 적용되므로 세금 부담이 이전보다 많이 줄어들었습니다.